Há muita dúvida quando o assunto é a quebra de um contrato de locação de imóvel, seja por qual parte for, pensando nisto, em parceria com a equipe de advogados em Jaraguá do Sul da MK Associados, pensamos em elaborar um artigo simples e objetivo com relação ao assunto.
Diariamente pactuamos contratos, sejam eles de compra e venda, doação, permuta locação e demais espécies. Muitas pessoas sonham com a casa própria ou o próprio bem imóvel, contudo, passam por dificuldades para adquiri-lo, de forma que necessitam alugar um imóvel para si ou o seu negócio que atenda suas necessidades, ou seja, contrato de locação de imóvel comercial ou residencial.
Quando estamos diante de um contrato, devemos estar cientes de que este instrumento jurídico gera direitos e obrigações para ambas as partes, em se tratando de locação, para o locador e locatário. Assim como o locador possui suas obrigações previstas e direitos garantidos, o locatário de igual forma.
Dito isto, é possível perceber a importância de buscar um profissional especializado na área de direito contratual, ou seja, um advogado de contratos. Muitas situações podem envolver questões e lides jurídicas, como por exemplo: quebra de contrato pelo locatário, revisão contratual, aplicações de multa, benfeitorias realizadas no imóvel, necessidades de reforma no imóvel e demais situações relacionadas com o bem.
Conforme mencionado, o contrato de locação gera direitos e obrigações para ambas as partes contratantes, de forma que é indispensável que seja realizado de acordo com as necessidades e particularidades de cada caso.
O que é uma quebra de contrato? Conheça as consequências ao locatário
Os contratos de locações são regulamentados pela lei de locações, também conhecida como a lei do inquilinato (Lei nº 8.245). O referido dispositivo regulamenta todas as situações relativas as locações de imóveis urbanos residenciais e comerciais.
O Art. 4º do referido diploma lega menciona que durante o prazo acordado estipulado entre as partes, o locador (proprietário do imóvel) não poderá requerer a desocupação do imóvel objeto do contrato ao locatário, contudo, o locatário pode devolver o imóvel a qualquer momento. Para isso, deverá indenizar o locador com o pagamento de multa prevista e acordada entre as partes inicialmente.
O Art. 9º da lei de locações prevê as hipóteses em que a locação pode ser desfeita nos seguintes casos:
- Mútuo acordo entre as partes;
- Em decorrência da prática de infração legal ou contratual, como por exemplo, o locatário utilizar o imóvel para fim diverso do que foi acordado;
- Em decorrência da falta de pagamento ou demais encargos. A falta de pagamento de aluguel ou demais taxas acordadas que são de responsabilidade do locatário, podem ensejar o ingresso de ação judicial de despejo pelo locador. A ação de despejo é o único meio do proprietário reaver o imóvel para si.
- Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou, podendo, ele se recusa consenti-las.
A legislação prevê que o locatário pode requerer a quebra de contrato a qualquer tempo, contudo, este deverá arcar com o integral pagamento de multa rescisória. Conforme mencionado, é de suma importância que o contrato tenha todas as cláusulas necessárias para sua execução, rescisão, aplicação de multa e demais situações que as partes acharem necessárias.
Uma das cláusulas mais importantes dentro de um contrato de locação, justamente é a cláusula rescisória, tendo em vista que esta que irá indenizar a outra parte que não deu causa, justamente com o objetivo de esta não sair prejudicada na relação contratual existente.
Nos contratos, há a possibilidade de inserir duas espécies de multa: compensatória e moratória. A multa moratória não possui caráter punitivo, tendo o objetivo de fazer com que o locatário cumpra a sua obrigação, sendo aplicada em casos de atraso no pagamento do aluguel por exemplo.
A multa compensatória é aplicada quando uma das partes descumpre totalmente ou parcialmente o que está previsto em um contrato, como por exemplo a quebra de contrato, buscando indenizar em forma de compensação os prejuízos ocasionados.
Dessa forma, em atenção a importância e efeitos jurídicos gerados pela pactuação de um contrato de locação, recomenda-se que você contrate um advogado imobiliário em caso de quebra
Devo contratar um advogado de contratos?
Quando estamos diante de um instrumento tão importante que gera direitos e obrigações para as partes, recomenda-se que busquem o auxilio de um advogado de contratos. Este profissional desempenha papel fundamental na negociação entre as partes, tendo em vista que pode auxiliar na confecção do contrato e demais cláusulas de acordo com a necessidade das partes contratantes.
Sabe-se ainda, que muitas pessoas ficam com dúvidas sobre legislação, prazos e demais disposições do contrato de locação, inclusive em casos de quebra de contrato pelo locatário, de forma que o advogado poderá esclarecer dúvidas.
